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      小區業主的這些難題,有答案了

        小區電梯里廣告的收益應該被物業收進腰包嗎?如何啟用常年在銀行賬戶中“沉睡”的公共維修資金?以停電停水的方式催收物業費合法嗎……

        生活中,你是否也存在這些疑問?
        一直以來,業主大會、業主委員會成立難,公共維修資金使用難,以及物業管理不規范、業主維權難,是小區業主面臨的三大難題,由此產生了很多糾紛。對于上述問題,民法典在物權編“業主的建筑物區分所有權”一章中對社會普遍關注的熱點難點問題予以明確回應,強化對業主權利的保障,并在合同編中創新性地增設專章對“物業服務合同”作出規定。
        業主大會的設立和業主委員會的選舉關系著業主如何行使自己的權利、維護自身合法權益,關系廣大業主的切身利益。為進一步推進相關工作,民法典第277條規定:“地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。”
        有關部門負責人表示,上述“指導和協助”包括提供相關法律、法規及規章依據,幫助成立籌備組織,提供政府部門制定的業主大會議事規則、業主管理公約等示范文本,為業主大會成立前的相關活動提供必要的活動場所等內容。
        為解決公共維修資金使用難的問題,民法典降低了業主共同決定“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”的表決要求,規定在專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決的前提下,經參與表決專有部分面積和人數占比“雙過半數”的業主同意,即可通過。此前,按照物權法的規定,要想通過該項決議,需經專有部分面積和人數占比“雙過2/3”同意。
        以一個專有部分總面積為9萬平方米、業主總人數為600人的小區為例,根據民法典,參與表決的業主首先需達到專有部分面積6萬平方米以上且人數400人以上的條件。要想通過使用公共維修資金的決議,至少需要達到專有部分面積3萬平方米以上的業主且200名以上的業主同意。但按照物權法的規定,通過該項決議至少需要達到專有部分面積6萬平方米以上的業主且400名以上的業主同意。對比后不難發現,民法典切實降低了業主作出相關決議的門檻和難度。
        民法典還明確規定,公共維修資金“可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造”。
        “公共維修資金的使用涉及每個業主切身利益,降低作出決議的門檻就意味著比較容易形成決議。”中國人民大學法學院院長王軼在接受媒體采訪時表示,“這就讓業主自治能夠真正在商品房小區公共事務管理中得以實現。”
        關于之前存在爭議的“小區電梯廣告收益應該歸誰”的問題,民法典給出明確答案,規定“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有”。
        小區電梯是業主的共有部分,這也就意味著,小區電梯廣告的收入,在扣除合理成本之后,應該屬于業主共有。還有專家表示,對于占有業主共有的道路或者其他場地設置的車位,出租車位的租金收入,在扣除合理的成本之后,也應該屬于業主共有。
        今年3月,杭州市住房保障和房產管理局公布了杭州物業服務企業落實新冠肺炎疫情防控工作情況(第三批),通報表揚了32個疫情防控工作得力的物業項目,并對1個疫情防控工作不到位的物業項目予以批評。
        疫情防控、垃圾分類……物業服務企業在推進相關工作中發揮了重要作用。但實踐中也出現了一些物業消極懈怠引發業主不滿,以及業主不配合與物業發生沖突的情形。對此,民法典規定:“物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。”
        “對于包括疫情防控在內的應急和管理措施,民法典一方面明確要求物業配合政府開展相關工作,另一方面也規定了業主要予以配合。”王軼表示,“這樣才能讓國家治理的目標在每個具體事項上、在最后一個環節上得以實現。”
        房子一直沒人住,能不交物業費嗎?不把垃圾扔在小區里,可以不交物業費里的垃圾清運費嗎?民法典第944條對業主支付物業費的義務作出規定,明確“物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費”。
        對于業主逾期不支付物業費的情形,根據民法典,物業可以進行催告,甚至提起訴訟或申請仲裁,但“不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費”。民法典還就業主可以依法行使任意解除權、共同決定解除物業服務合同等內容作出規定。
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